入居者が家賃不払いをした場合に、オーナーがやるべきこと

賃貸不動産の入居者が家賃を滞納した場合、特に自主管理をされているオーナーがとるべき行動について、ひいては、悪質な入居者を退去させる方法について解説しました。

不動産の賃貸借契約において、多くの場合家賃は「引落し」になっているかと思います。
それにも関わらず、家賃不払い（滞納）があった場合は、賃借人の入金ミスというよりも、払えないなんらかの事情が生じた可能性が高いです。それを放置しておくと、２ヶ月、３ヶ月とずるずる滞納が溜まっていくかもしれません。そうなる前に、家賃不払いがあった場合は、すぐに対応しましょう。

入居者に督促をする方法

⑴　電話や書面
家賃不払いが確認できた場合、すぐに督促の電話や書面を送ることが重要です。賃借人が忘れているだけならすぐに支払われる可能性があります。
電話で直接話すのは嫌だという場合、書面を送ることが考えられます。こうした書面を書くのが苦手な方も多いでしょう。そこで、以下に書面の例を作成してみました。
１ヶ月程度の滞納（遅れ）ですと、今後の関係も考えて比較的やわらかな文書になります。

参考：督促文書

すこし強めの文書にしたいのであれば、文の最後に、「なお、期限内に入金の確認ができなかったり、今後も遅れが続くようであれば、契約にしたがって、法的措置を執らざるをえない場合がありますので、あらかじめご了承ください」このような文書を付け加えることが考えられます。

⑵　連帯保証人に連絡をする

連帯保証人がいる場合は、賃借人が賃料を滞納したときに代わりに支払う義務があるので、連絡をして払ってもらうということが考えられます。その場合も、まずは電話・書面が良いでしょう。
連体保証人に文書で請求する場合は、以下のような文書になるかと思います。

賃料の滞納が続く場合の対策

契約解除について

催促しても家賃の滞納が続く場合は、「賃貸借契約の解除」を申し出て、退去をしてもらう事を目指しましょう。
退去をしてもらうには、まずは賃貸借契約の解除をする必要があります。賃貸借契約を解除しないことには、どれだけ賃料の未払いがあっても、物件の明渡しを求めることはできないからです。どのように解除をするかというと、法律上は口頭でも良いのですが、証拠を残す・明確にするという意味でも、書面で行いましょう。
ただし、注意点があります。

それは、賃料滞納で賃貸借契約を解除するには、原則として３ヶ月以上の滞納が必要とされています。これは、たとえ契約書で、「１ヶ月でも滞納したら契約を解除する」などと合意していても、適用される原則です。
これは、「信頼関係破壊の法理」と言います。

信頼関係破壊の法理について

継続的な契約である賃貸借契約を解除するためには、賃借人の債務不履行（＝賃料滞納）が些細なものではなく、賃貸人との信頼関係を破壊したと言えるほどに重大なものであることが必要という法理です。
裁判では、３か月程度の賃料滞納があり、賃貸人から相当の期間を定めて支払うよう催告しても期限内に支払いがなかった、ということであれば、賃貸人・賃借人間の信頼関係は破壊されたと認定されることが多いので、「原則として３ヶ月」という説明をしました。
もちろん、事情によっては１ヶ月とか２ヶ月でも解除はあり得ます。
例えば、賃料滞納→催告→支払うということを何度も繰り返している場合は、そのうち、１ヶ月の滞納でも解除が認められることもあると考えられます。

契約解除通知の送り方

賃貸借契約を解除をするには、滞納賃料の額を明記し、一定期間（金額にもよりますが、通常５日くらい）内に支払わない場合には契約を解除する旨の内容証明郵便を賃借人に送ります。
内容証明郵便は、以下のような内容になります。