保証会社の家賃代位弁済と賃貸借契約の解除 | 埼玉の弁護士グリーンリーフ法律事務所

未払い家賃を保証会社が賃借人に代わって弁済した場合、家賃は払われているのだから解除できないという考え方と、賃借人が払っていないことに変わりはないから解除できるという考え方があり得ます。今回はこの点について検討してみます。

１　問題点の所在

アパートなどを賃貸する場合、賃貸人は家賃不払いに備えて、賃借人に連帯保証人を付けてもらったり、家賃債務の保証会社を付けてもらったりします。

このうち保証会社の場合は、賃借人が保証会社との間で、「賃借人が家賃の未払いをしたときは、保証会社が賃借人に代わって支払いを行う」という保証委託契約をし、また、保証会社は賃貸人との間で、賃借人の債務を保証する旨の保証契約をします。

保証委託契約、保証契約の中には、家賃の未払いが発生する都度、未払い家賃を、保証会社が賃借人に代わって支払いをするというものと、賃借人が退去して家賃未払い案件が終了した後に支払うというものがありますが、前者のタイプの場合、未払いが発生する都度、保証会社が賃借人に代わって支払いを行うため、賃借人には家賃の未払いはないのではないか、したがって、賃貸人が賃貸借契約を解除することもできないのではないかという疑問が生じます。実際に、解除を認めない地方裁判所の判例もありました。

２　大阪高等裁判所判決

この点、大阪高等裁判所平成25年11月22日判決は、保証会社が家賃を賃借人に代わって支払っても、賃借人に家賃不払いがあるという事実は変わらないとして、家賃未払いによる賃貸借契約の解除を認めました。

　事案は、次のようなものでした。

Ｘ1（賃貸人）は、Ｙ（賃借人）との間で、平成23年12月15日、本件建物について、次の約定で賃貸借契約を締結し、本件建物を引き渡しました。
　ア　期間　　平成23年12月25日から2年間

　イ　家賃　　月額7万1000円

　ウ　共益費　月額5000円

　エ　水道代　月額2000円

　オ　支払方法　上記イ～エを毎月末日までに翌月分を振り込む。

　カ　契約解除　家賃・共益費などを2ヶ月以上遅滞したときは、賃貸人は契約を解除することができる。

Ｙは、Ｘ2（保証会社）との間で、平成23年12月25日、本件賃貸借契約に基づくＹの債務について、Ｘ2に対し、保証を委託する契約（保証委託契約）を締結しました。

その後、Ｙが5ヶ月分（平成24年4月～8月）の家賃を滞納したため、Ｘ1が賃貸借契約を解除しましたが、その後も、Ｙは7ヶ月分（平成24年9月～平成25年3月）の家賃を滞納しました。

Ｙは、Ｘ1は、Ｘ2から家賃の代位弁済を受けているから、Ｙには家賃の不払いはなく、賃貸借契約解除は無効である旨の主張をしました。

これに対して、裁判所は次のように判断して、賃貸借契約の解除を認めました。

「Ｙは、未払い賃料などについては、Ｘ2がこれを代位弁済しているから、Ｙには賃料などの不払いはないと主張する。

しかし、家賃保証委託契約は、保証会社が賃借人の賃貸人に対する家賃支払債務を保証し、賃借人が家賃の支払を怠った場合に、保証会社が保証限度額内で賃貸人にこれを支払うこととするものであり、これにより、賃貸人にとっては安定確実な家賃収受を可能とし、賃借人にとっても容易に賃借が可能になるという利益をもたらすものであると考えられる。

しかし、賃貸借保証委託契約に基づく保証会社の支払は代位弁済であって、賃借人による家賃の支払ではないから、賃貸借契約の債務不履行の有無を判断するに当たり、保証会社による代位弁済の事実を考慮することは相当でない。なぜなら、保証会社の保証はあくまでも保証委託契約に基づく保証の履行であって、これにより、賃借人の家賃の不払という事実に消長を来すものではなく、ひいてはこれによる賃貸借契約の解除原因事実の発生という事態を妨げるものではないことは明らかである。よって、Ｙの主張は理由がない。」