離婚をする際には、夫婦で築いた財産を清算する、すなわち財産分与を行うことになります。結婚後にマイホームを購入した場合、どのように清算すればよいでしょうか。特に離婚後も妻が家に住み続けたいと言っている場合、何に注意をしておくべきか考えたいと思います。
住宅ローンの残っている夫名義の家に離婚後も妻が住みたいと言っている、どうすればよい？
１ そもそも夫名義の不動産は財産分与の対象になる？
結婚後に購入した不動産が夫名義の場合、これは財産分与の対象になるのでしょうか。
夫が働き、妻が専業主婦（あるいはパート収入などで収入がすくない場合、夫が働いたお金で購入したのですから、夫名義の不動産は夫の財産であって、夫婦の財産ではない！と言いたくなる気持ちはわかります。
しかし、夫が外で労働をし、妻が専業主婦として家事をしている場合であっても、婚姻中に得た財産は夫婦が協力しあって作ったものであると考えられていますので、名義が夫婦の一方の名義であっても、夫婦間においては、実質的には共有財産とみなされます。
そのため、夫名義の不動産であっても財産分与の対象となりえます。
２ 不動産の財産分与にあたって確認しておいた方がよいこと
まず、お家の価値については、把握しおいた方が良いでしょう。
財産分与をする場合、不動産の価値がどのくらいの価値があるか問題になります。
そのため、お家の価値については、査定をとるなどして、売却するとどのくらいになるのかを把握しておきましょう。
次に、住宅ローンの有無を確認しましょう。
住宅ローンが完済しているときは、大きく問題にはなりませんが、住宅ローンが完済されていないときは、負債がいくら残っているかは、オーバーローンなのか、アンダーローンなのか問題になりますので、負債も確認しましょう。
そして、契約内容を確認しておきましょう。
購入時には覚えていた内容も、結婚後数年経過すると忘れてしまっていることは多いです。
特に、連帯保証人がいるか、連帯債務者がいるかなどは確認しておきましょう。
連帯保証人や連帯債務者に妻がなっていることもあります。
夫が主たる債務者になっており、妻が連帯保証人となっている場合には、夫が支払いできなくなった場合には、妻が保証人としてその支払いをすることになります。
また、住宅ローンの内容についても確認してみてください。
例えば、住宅ローンの契約を締結した際、住宅ローンの債務者が住居として使用することが住宅ローンの契約内容になっている場合があります。
この場合、夫が主たる債務者となっている住宅ローン付きの不動産に妻が継続して住むとなった場合、住宅ローン債務者である夫が住居として使用していないため、同じ住宅ローンが継続できないという問題が生じうることがあります。
そのほかにも、不動産の名義を再度確認（共有名義になっていないか）、抵当権がついているかなども確認しておきましょう。
３ 不動産が財産分与の対象となる場合、どうわけるか
不動産の処理については、不動産を売却してお金に変え、住宅ローン部分を返済し、プラス部分があれば双方で分ける。とすることが、一番クリアだと思います。
住宅を売却した価格よりも住宅ローン部分が上回る（いわゆるオーバーローン）場合、住宅ローンのオーバー部分をどのように処理するかという問題はありますが、ここでは省略します。
もう一つは、夫婦の一方が不動産に住むという選択をする場合です。
夫が名義人の場合、名義人の夫が住むのか、名義人以外である妻が住むのかがまず問題になり、名義人でない妻が「住む」という選択をした場合には、財産分与として妻が「取得」するのか、一定期間「使用」するのかで問題にあるものと考えられます。
４ 名義人でない妻が不動産に住む場合
妻側が居住を継続したという場合の理由は、いろいろありますが、多くの場合には、今ある環境を変えたくないという理由が多く、また、母が子の親権者になるような場合には、子どもたちの住環境を変えたくないという理由が多いように思います。
夫が家の名義人で、かつ、住宅ローンの主たる債務者であることを前提として、住宅ローンが残っている場合にどう処理するか考えてみましょう。（ここでは、不動産のみが財産分与の対象として考えます。）
（１）妻が婚姻期間中に購入した家に住み続けることを希望し、取得したいと考えている場合
この場合、妻が不動産を取得するという形になります。
不動産の価格から、住宅ローンを差し引いて、プラス財産がある場合、その部分は分担しなければなりません。
基本的には、夫婦がその財産をつくるにあたっての貢献度は平等と考えられますから、プラスの部分を２分の１として、妻から代償金を渡すことになります。
妻はプラスの部分（の２分の１）を支払って、夫の持分をもらうことになりますが、不動産の価値をもらう以上は、残りの住宅ローンも負担することになると考えられます。
住宅ローンの債務者が夫である場合には、できれば、債務者の変更手続きをする、あるいはしたいと考えるのが通常です。
しかし、勝手に債務者である夫が妻に債務を譲るということはできません。
住宅ローンの債務者を変更するには、住宅ローン債権者と協議（合意）が必要になります。
妻側が住宅ローンの借り換えをするなどして、住宅ローン部分をすべて妻が負う形になれば、夫側は住宅ローンの債務者ではなくなりますが、妻が専業主婦であった場合、その他財産や協力者がおらず、住宅ローンの借り換えができないことも多いです。
できれば、債務者は夫名義であったとしても、支払い口座を妻口座に変えてもらうなどの交渉をすること、妻口座の変更ができない場合には、妻に住宅ローン分についての支払いを求めるような協議をし、合意書を交わしておくことが必要になると思われます。
また、妻が財産分与として住宅を取得することになりますから、不動産の登記名義も変更する必要が出てきます。
もっとも、不動産には、住宅ローン債権者（あるいはその保証会社）の抵当権が付されていることがあります。
そうすると、住宅ローンの名義が変更できないような場合には、抵当権もそのままとなり、不動産の登記名義の変更もできないということもあります。
そのため、妻が取得をして引き続き居住するということはできますが、実際に住宅ローン債務を免れるようになるためには、交渉が必要になってくるところです。また、離婚後も、債務者の名義変更や不動産の登記名義の変更のために、双方が協力することが必要になってくるでしょう。
（２）妻が婚姻期間中に購入した家に住み続けることを希望しているが、取得は希望しない場合
妻が住み続ける方法として、不動産の取得までは求めていないが、使わせてほしいということはあり得ます。
このような合意をすることも可能です。この場合、夫が取得をするのですから、住宅の価値が住宅のローンを上まっている場合には、妻の持分部分を夫は妻に支払う必要があります。
また、使用（無償）なのか、有償なのかは問題になると思います。
夫が取得する一方で、妻が使用をするという場合には、無償か有償かを話し合い、有償の場合には、その額も明確に合意をしておくことが必要になります。
もっとも、有償とする場合には、例えば、妻の持分の取得の金額を有償の額に充てるなどのことも方法としては考えられるでしょう。
いずれにせよ、どのように支払うのか、いくら支払うのかということは明確に合意をしておくことが必要になります。
また、明け渡し時期もきちんと合意をしておかないと、明け渡し時期で争いになる可能性があります。
明け渡し期限も明確に合意をしておくことが必要になります。
（３）オーバーローンの場合
不動産の価値が住宅ローンの残ローンの価格よりも低い場合、オーバーローンとなります。
不動産がこれのみの場合、財産分与の対象から外れるという考えもありますが（この部分については割愛します。）、財産分与の対象として、どちらが居住するか住宅ローンをどのように払うのかということを協議することは可能です。
住宅ローンの残ローンがある場合には、誰が、どのように支払うのかということについて決める必要があります。
５ まとめ
婚姻期間中に不動産を購入した場合、その不動産をどのように扱うかは財産分与として問題となります。住宅ローンが残っている場合には、二人だけでは決められない部分が多く、銀行の協力も必要ですし、妻の協力も必要になります。
離婚協議書を作成する場合には、住宅をだれが取得するか、残ローンをどのようにするのか、誰がローンの支払いをするのか、など具体的に協議をすることが必要になります。
細かい作業が必要ですが、ひとつひとつ確認し話し合い、決めていくことが大切でしょう。
どのような条項にすべきか、どのように決めていくかなどお悩みの場合には弁護士に相談をしてみることも良いと思います。
グリーンリーフ法律事務所は、設立以来30年以上の実績があり、18名の弁護士が所属する、埼玉県ではトップクラスの法律事務所です。
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