家賃滞納が起きた場合、家賃の回収が優先ですが、どうしても回収できない場合や、そもそも払う気のない賃貸人などがいます。そのような場合、オーナーとしては、「次の賃借人に貸して収益を確保したいので、早く退去してほしい」と考えるでしょう。それでは、家賃滞納を理由として、強制的に不動産の明渡しをさせることができるのでしょうか。明渡までの手順を解説してみました。
家賃滞納による明渡しの強制執行とはなにか
家賃滞納による強制執行とは、「明渡しを命じる判決」に基づき、強制力をもって物件の明渡しを実現するための手続です。
簡単に言うと、強制的に賃借人や占有者を退去させることができる手続きです。
明渡しの強制執行は、「催告執行」（１回目の強制執行）と「断行執行」（２回目の強制執行）の２段構えとなっています。
まず、「催告執行」（１回目の強制執行）では、執行官や立会人とともに現地に赴き、賃借人に対して退去を促すとともに、明渡しの期限（原則として催告執行の実施日から１か月以内）を定めます。
次に、「断行執行」（２回目の強制執行）では、執行業者が物件内に残っている全ての荷物を搬出し、賃借人がその場に居座っていても執行官が強制力をもって物件から追い出します。鍵もこの時に交換してしまいます。
このように、最後は、強制的に明渡を実現できる手続きが、「強制執行」です。
裁判のタイミングについて
「明渡しを命じる判決」を得るためには、いつ裁判をすればよいのでしょうか。
１ヶ月滞納しただけで裁判を起こせるかというと、事案にもよりますが、一般的には、最低でも３ヶ月以上の家賃滞納があることが必要です。
賃貸借契約を解除するためには、賃貸人・賃借人間の信頼関係が破壊されたことが必要ですが、家賃が１ヶ月滞っただけでは未だ信頼関係は破壊されたといえないのが通常です。
従って、１ヶ月の家賃滞納の状態ですぐに裁判を起こすことはできません。
その後の滞納が３ヶ月程度に達すれば信頼関係破壊を理由に契約を解除し、明け渡しを求める裁判を起こすことができるようになります。
手順としては、以下のようになります。
⑴ 電話や書面で督促
⑵ 契約解除の申出
催促しても家賃の滞納が続く場合は、「賃貸借契約の解除」を申し出て、退去をしてもらう事を目指しましょう。
退去をしてもらうには、まずは賃貸借契約の解除をする必要があります。賃貸借契約を解除しないことには、どれだけ賃料の未払いがあっても、物件の明渡しを求めることはできないからです。どのように解除をするかというと、法律上は口頭でも良いのですが、証拠を残す・明確にするという意味でも、書面で行いましょう。
⑶ 契約解除通知
賃貸借契約を解除をするには、滞納賃料の額を明記し、一定期間（金額にもよりますが、通常５日くらい）内に支払わない場合には契約を解除する旨の内容証明郵便を賃借人に送ります。
⑷ 訴訟提起
内容証明郵便を送っても、滞納賃料が払われない場合は、期間を経過したと同時に、賃貸借契約は解除されます。
しかし、解除されても「退去をしない」という方は一定数います。退去しない方は、「引っ越し代がない」「行く当てがない」「納得できない」など、好き勝手な理由を述べてくるでしょう。
ところが、賃貸人は、無理矢理退去させることはできません。例えば、部屋からひっぱって追い出したり、鍵を買えてしまうという事をすると、「不法行為」として、賃貸人が法律違反となってしまいます。いわゆる、「自力救済禁止」は禁止されているのです。
そこで、次は明渡裁判をすることになります。
明渡訴訟の管轄について
明渡訴訟の「管轄裁判所」（裁判をする土地）、原則として、当該物件の所在地を管轄する地方裁判所・簡易裁判所となります。
埼玉県内でも、さいたま市内に存在する物件については、さいたま地方裁判所・さいたま簡裁が管轄となり、越谷市、草加市、春日部市所在の物件については、さいたま地方裁判所越谷支部・越谷簡裁が管轄となります。
地方の物件の場合は、その地方まで行かなくてはなりませんので、その分費用も増加する傾向にあります。
強制執行について
判決言渡し後も賃借人が物件を明け渡さない場合は、強制執行という手続をおこない、裁判所の執行官の立会いの下で、建物を賃貸人に明け渡してもらうことになります。
では、費用はどれくらいかかるのでしょうか
強制執行の費用
・裁判所に納める予納金として１０万円程度がかかります。
・その他に、執行業者に支払う費用（人件費、段ボール代、トラック代、倉庫での荷物の保管費用・廃棄費用など）として、一般的なアパート（２ＤＫ、３ＤＫ）の場合で４０万円～６０万円程度がかかります。
戸建ての場合で１００万円程度がかかります。
面積の広い物件である場合や、賃借人が大量の荷物を残してある場合、駐車場に車が停められたままになっているといった事情がある場合には、レッカーの手配などでさらに費用がかかります。
強制執行の現場
現場には、執行官・立会人・債権者（＝オーナー。多くの場合弁護士が代理）・執行業者・鍵業者がいきます。本人がいなくても、業者が鍵を開けて中に入ります。初めて見た時は驚きましたが、一般的な鍵であれば、３分もかからずに空きます。
執行官のゴーサインの下、執行業者が荷物をどんどん運び出します。その過程で、価値のある物・価値のない物を選別し、価値あるものは目録を作成し、値をつけていきます。強制執行がかかるような現場では、価値ある物が残されていることはほとんど無いので、大体は、「ここにあるもの一括でいくら」という形で値がつきます。その物は、価値が低ければ、「即日売却」される事が多いです。
場合によっては、業者が手配する倉庫に一時的に物を保管し、後日売却期日を設けることもあります。
事例一覧
https://www.g-fudousan.jp/yachintaino/jirei/
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また、不動産の明渡しについては、豊富な経験があり、事例を紹介していますので、是非ご覧ください。
