土地の境界問題トラブル、弁護士に相談するときのポイント | 埼玉の弁護士グリーンリーフ法律事務所

土地は人為的・法律的に一つ一つの境目（筆界）を設けたとしても目には見えません。地形は時間と共に変化することもあり、地図・地積図の整備が遅れ、公図や登記簿が必ずしも正確ではないこともあって、いわゆる「境界問題」が起こってしまうとされています。今回は、そのような境界問題についてトラブルになった場合の解決方法や、弁護士に相談するときのポイント、土地家屋調査士への依頼など必要な費用について解説していきます。

土地の境界問題、どう解決する？弁護士に相談するにあたり注意すべきポイントは？

土地の境界問題を解決するための手段とは

土地の「境界」と一口にいっても実は二つの境界が考えられます。
一つは、当該土地が最初に登記されたときにその土地の範囲を区画するものとして定められた境界であり、「筆界」といわれています。この「筆界」は、登記後に、分筆や合筆をすることによって変更される可能性はありますが、そうでない限りは登記されたときの区画線が筆界であり、また土地の所有者同士で合意をしたとしても変更できるものではありません。

これに対して土地の所有者の権利が及ぶ範囲、という意味で境界という表現を使うことがあり、「所有権界」といわれています。所有権界は単に誰の権利がどこまで及ぶかという問題ですので、土地の所有者の合意があれば変更することも自由だとされています。

この「筆界」と「所有権界」は、通常一致するものですが、土地の所有権は自由に移転することもできるものですから、土地の一部を譲渡したり時効取得するなどの事情により、筆界と所有権界が一致しない状態となることもあります。
そして、隣地との筆界があいまいになってしまうと、そもそも「境界が不明な土地は売買の対象にしたくない」と言われて売却が難しくなってしまったり、隣地の人の工作物や建物が越境してくるなど、筆界をめぐってトラブルが生じるということもあります。

まずは話し合いで解決できないか

上記のとおり、「筆界」を当事者の合意だけで定めることはできませんが、隣地所有者間で話し合い「所有間の範囲を明確にする（所有権界を明らかにする）」、という境界合意をすることは可能です。

越境等が問題になっているだけであれば、そこで境界合意書を作成して各自の所有権の範囲を確認することで、紛争は解決できたことになります。
今後の紛争蒸し返しなどを防ぐためには、境界合意書の中に図面を添付して境界の合意線を明示し、さらに境界標をきちんと設置しておくということが重要でしょう。

筆界特定制度

これに対して、単なる所有権界の問題ではなく、筆界が問題になる場合には「筆界特定制度」という解決法もあります。
これは、土地の所有者の申請に基づき、筆界特定登記官という判断権者が筆界調査委員の意見を踏まえて、現地における土地の筆界の位置を特定する制度です。具体的には実地調査や測量を含む様々な調査を行い、過去に定められた筆界を筆界特定登記官が明らかにしていきます。

この制度を利用するメリットとしては、この手続を申請した当事者が資料を収集するのではなく、筆界調査委委員が職権で資料を収集してくれるという点です。もちろん、筆界特定が行われる前に、申請人や関係人が自ら筆界特定登記官に対し筆界に関する意見を述べたり資料を提出することもできます。

また、筆界を争う当事者が争うのではなく、公的な判断を仰ぐ形になるというのも、当事者の負担を軽くできる点であるといえます。

更に、費用負担という意味でも、筆界特定申請手数料は対象となる土地の価額によって一律に決まっており、５０００万円程度の土地でも手数料は１万円程度です（裁判で５０００万円の土地について争う場合には、内容にもよるものの１０万円以上の印紙がかかるのが通常でしょう。）。この申請手数料以外に測量費用を負担することもあり、それは数十万円ほどになってしまうかもしれませんが、測量自体は裁判手続でも必要なことが多いでしょうから、申請手数料自体が安いということはメリットが大きいと言えます。

民事調停

これに対して、簡易裁判所で行う民事調停で境界について隣地所有者らを当事者として争う方法もあります。民事調停は裁判官や調停委員（社会生活上の豊富な知識経験や専門的な知識を持っているなど、社会の各分野から選ばれた方）が関与して、話し合いによる解決を目指す手続です。合意に至らなければ、未解決のまま手続は終了しますが、調停不成立となってもその後訴訟をするなどの方法も可能です。

境界確定訴訟

境界確定訴訟は、境界に関する隣人同士を当事者（原告・被告）として裁判所が当事者双方の主張・立証を踏まえ隣地同士の境界線を定めますが、この判決が確定すれば筆界を形成するということになり、判決内容に法的拘束力が発生します。

一審で出た判決内容に不服がある場合には，控訴することもできますが、控訴等の上訴がありうることや主張立証を重ねた上での事実認定のために、解決までの時間として紛争が長期化する傾向にあり、過去の統計では平均審理期間が，15.8か月とされていたこともあります。

訴訟費用として手数料（印紙代・紛争の内容によって額が決まります。）のほか，土地家屋調査士等による鑑定費用などがかかります。また、代理人弁護士に依頼する場合にはその弁護士費用も発生します。
ます。

また、既に述べた通り和解（当事者の合意）により筆界を定めることはできませんから、所有権の及ぶ範囲を確認するという意味での和解成立しかありえません。

所有権確認訴訟

上記の境界確定訴訟と同様、裁判所で境界を争う当事者間で争う手続です。筆界を争うのではなく、所有権の範囲を争うものですが、境界確定訴訟と併せて提起することも可能です。

その他のADR

裁判外の紛争解決手続として、ADRと呼ばれる紛争解決制度があります。
たとえば埼玉の場合、境界問題相談センター埼玉という土地家屋調査士と弁護士が協力し、非公開の場で相談や調停申立を行う場が設けられています。

弁護士に相談するときのポイント

上記のどの方法を紛争解決手段として選ぶにしても、土地の境界は終局的には土地使用の経緯や現況などを参考に定められているものと思われます。

そうであるとすると、まず弁護士に土地の境界問題について相談される際にも、
・どのような土地か（登記簿上の内容、所在や地目や地積、形状　等）
・これまでどのように使用されてきたのか
・工作物や囲障、境界標の有無やその他の状況及び設置経緯
・過去の記録や関係者の証言、当事者の主張内容
といった要素が重要になりますので、弁護士にご相談される際にも分かる範囲で上記要素を説明できるようにしておくのが望ましいと考えられます。

境界問題の解決のためにかかる費用

必要な費用としては、一般的に以下のようなものが考えられます。
・相談費用
相談機関によって額は変わってきます。弁護士への相談の場合、事務所によっても異なります。
・調停申立費用
裁判所における手続の場合、紛争の内容によって額が変わってきます。ADRの場合、申立時の費用以外に、期日の回数によって変わってくるということもあります。
・測量費用
一般的には土地家屋調査士に依頼しますが、土地の広さや測量が必要な範囲などによって額が変わってきます。２０万円～４０万円程度かかるということが多いようです。
・資料調査費用
ADRの場合、申立費用とは別途かかることがあるようです。
・鑑定費用
ADRや境界確定訴訟の場合、生じることがあります。訴訟において鑑定測量を行う場合、５０万円程度はかかることが多いようです。
・弁護士費用
事務所によっても異なりますが、弊所の場合、着手金および報酬金　それぞれ３０万円から６０万円の範囲内の額でご負担いただいております。
・裁判費用
裁判所に訴訟提起する場合、最初に印紙代と郵便費用を納める必要があります。印紙代については土地の価額（固定資産評価額）によって決まり、郵便費用については被告（訴える相手）の人数によっても変わります。
・境界標設置費用及び登記費用
事案によって費用が変わります。