宅地建物の売買や交換について、不動産業者に媒介契約をお願いすることもあるでしょう。媒介契約と一口にいっても、実は複数の形があり、そのどれかによって、依頼者側にも制限が生じます。今回はご自身が不動産業者と媒介契約をするとしても、どの形を選べばよいのか、契約の違いなどについて説明します。
媒介契約の違い
媒介契約の類型
媒介契約には、①専任媒介契約、②専属専任媒介契約、③一般媒介契約の三種類があり、さらに③の一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」との二つに分かれています。
宅地建物取引業法という法律(以下「宅建業法」といいます。)では、「業者が宅地建物の売買または交換の媒介契約を締結したときは、遅滞なく、一定事項を記載した書面を作成し、依頼者に交付しなければならない」と定めており、媒介契約に関する契約関係を明確化して紛争を防止を図っています。
専任媒介契約とは
専任媒介契約とは、依頼者が他の業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁ずる媒介の形式をいいます。
ただし、依頼者が自分で発見した相手方との売買または交換すること（これを「自己発見取引」といいます）は可能です。
専属専任媒介契約とは
専属専任媒介契約とは、専任媒介契約と同様、依頼者が他の業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁ずる媒介の形式で、さらに自己発見取引も許されません。
一般媒介契約とは
一般媒介契約とは、依頼者が他の業者に重ねて媒介や依頼することを許す形式です。
このうち、他に依頼する業者を明示する義務があるものを「明示型」といい、他に依頼する業者を明示する義務のないものを「非明示型」と呼んでいます。
各種媒介契約の規制について
専任媒介契約及び専属専任媒介契約は、依頼者が依頼した業者以外の業者に重ねて媒介・代理をすることができません。依頼者は契約によって強い制限をうけることになるので、依頼者保護の観点から、契約の有効期間については制限があり、契約を締結した業者に対しても一定の義務が課されています。以下、その主たる義務について説明します。
専任媒介契約・専属専任媒介契約の有効期間
専任媒介契約及び専属専任媒介契約の有効期間は３か月を超えることは出来ず、仮にこの期間を超える期間を定めても、期間は３か月に短縮されます。
また、契約の更新は可能ですが、その更新後の契約期間も３か月を超えることはできません。
有効期間の更新は、依頼者からの申し出により可能ですが、もし業者が更新に同意してくれないときは、契約は更新されません。
指定流通機構への物件登録
また、「専属専任媒介契約」については、依頼をした業者以外には媒介・代理の依頼をすることができません。また、自己発見取引も禁じられているので、この契約をした場合、業者は依頼を受けた目的の物件を、契約締結日から５日以内に指定流通機構に登録しなければならないとされています。
これに対して「専任媒介契約」の方も登録の制限があり、契約締結の日から７日以内に登録をする義務があります。
いずれの期間計算についても、初日（媒介契約をした当日）は含まれません。また、業者の休業日も含まれません。
業務処理状況の報告義務
「専任媒介契約」を締結した業者は２週間に１回以上、「専属専任媒介契約」を締結した業者は１週間に１回以上、依頼者に業務の処理状況（契約相手を探すために行った指定流通機構への登録等の措置やその後の引き合いなど）を報告しなければなりません。
義務違反を無効化する特約は可能か
以上のとおり、専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結した場合の義務ですが、もしこのような義務に反するような特約を交わしたとしても、その特約は無効となります。
つまり、たとえば「有効期間は１年とする」として３か月を超える特約を交わしても無効ですし、「特に意思表示がないときには自動的に更新される」という特約も同様に無効です。「指定流通機構に登録しない」とか、「業務処理状況の報告は１か月に１度とする」という特約も無効です。
媒介契約の類型を十分知ってから、どの契約が良いか検討しよう
以上のとおり、一般媒介契約は比較的依頼者に制限がないのに対し、専任媒介契約や専属専任媒介契約については依頼者にも不動産業者にもそれぞれ異なる義務が課されているものですから、どの類型にすべきかは、それぞれの中身の違いを知ってから、判断するようにしましょう。
