賃料を増額する方法

貸主（賃貸人）が賃料を増額するにはどうしたらよいでしょうか。借主（賃借人）と話し合いをする場合の注意点、話し合いが成立しない場合の調停、訴訟の手続について述べてみたいと思います。

１　はじめに

賃料の増額をしようとする場合、話し合いで増額することができれば一番です。そこで、まず話し合いをする場合の注意点について述べます。次に、話し合いが不調になった場合の調停、訴訟の手続の内容について述べてみたいと思います。

２　テナントとの交渉を進める上での注意点

テナントとの交渉では、法律に基づきながら円滑な関係を保つことが重要です。

⑴　法的根拠を明確にする。

　①　賃料値上げの理由を具体的に説明してください。例えば、経済情勢の変化、近隣相場との乖離、建物価値の向上などです。

　②　また、こちらの説明が正しいことを裏付けるデータ（近隣賃料の相場データ、物価上昇データ、固定資産税など税金の上昇データなど）を用意してください。

(2) 通知

①　値上げの提案は書面で行い、通知日や提案内容を明確にします。

②　賃料の額にもよると思いますが、実際に値上げする時期より、2〜3ヶ月前までには、賃料値上げの通知をするようにしましょう。

⑶ 信頼関係の維持

①　説明不足や不信感が交渉を難航させる原因となるため、隠し事をせず、誠実に、また具体的に、また裏付けるデータを用意して交渉することが大切です。

②　現在の賃料と、相場の賃料の間に乖離がある場合でも、いっぺんに値上げするのではなく、段階的に値上げしていくことを考えてもよいと思います。

３　調停の流れ

このように交渉をしたにもかかわらず、交渉が不調に終わった場合、まず、簡易裁判所に賃料値上げの調停を申し立てる必要があります。賃料値上げの場合、いきなり訴訟をするのではなく、まず調停を行わなければなりません。これを調停前置主義と言います。

　　※　賃料値上げの請求を受けた側（借主）は、請求を受けたからと言って、その金額をすぐに支払わなければならないということではなく、いくら増額するという裁判が確定するまでは、自分が相当と認める額の賃料を支払えばよいことになっています。つまり、これまでの賃料が妥当と考えれば、これまでの賃料を払い続ければよいことになります。

ただ、賃料増額の訴訟で増額を認める判決が出た場合は、すでに支払った額に不足があるときは、その不足額に加えて年１割の割合による利息を支払わなければならないとされています。なお、不足額の計算は、貸主が賃料増額の請求をしてから、判決までの期間を掛けて行ないます。

⑴ 調停の申立て

①　簡易裁判所で調停を申し立てます。どこの簡易裁判所に調停を申し立てるかということですが、賃料値上げの目的となっている建物所在地を管轄する簡易裁判所になります。

例えば、建物がさいたま市大宮区にある場合、大宮簡易裁判所が管轄裁判所になり、ここに賃料増額の調停を申し立てなければなりません。建物所在地をどこの簡易裁判所が管轄しているのか、その管轄裁判所の住所や電話番号は何かということは、インターネット上にある裁判所のホームページから確認することができます。

②　調停は訴訟と違い、あくまで話し合いの手続で強制力がないため、その分、手続も厳格なものではなく、調停申立書もそれほど厳格なものは要求されません。調停申立書も、裁判所のホームページから取得することができ、それに必要事項を記載して簡易裁判所に申立てをします。

不明な点がある場合は、裁判所に電話したり、裁判所に赴いたりして、書記官に聞くことができます。

⑵　調停の進行

　　調停を申して立てると期日が指定され、決められた期日に、申立人（貸主）、相手方（借主）が裁判所に出頭します。

　　そこでは、調停委員（弁護士、不動産鑑定士、税理士、元裁判所の職員、元企業や学校に勤務していた人など）が、申立人、相手方それぞれが妥協できる賃料を検討し、話し合いをまとめようと努力してくれます。

　話し合いが成立すれば調停調書という書類を裁判所が作成します。

話し合いが成立しない場合は、調停は終了（不調と言っています）となり、申立人は訴訟を起こすかどうかを検討することになります。

⑶　弁護士を付ける必要があるか。

　　弁護士を付けた方が、正確で具体的な主張をすることができ、また、適切な証拠を出すことができるので、付けた方がよいとは思いますが、すでに述べたように、話し合いの手続で厳格なものではないので、弁護士を付けなくても調停を行うことは可能です。

⑷　調停の利点

訴訟に比べて費用や時間を節約できる、訴訟よりも柔軟な解決をすることができるという点が利点かと思います。

４　訴訟の流れ

調停が不成立の場合は、賃料増額請求訴訟を起こします。

訴訟は、判決で決着させる強制力のある手続です。また、提出する書面も厳格なものですし、証人尋問を行なったりしますから、弁護士を付けた方がよいと思います。

⑴ 訴訟の提起

①　調停と同じく、建物の所在地を管轄する裁判所に賃料増額請求訴訟を起こします。簡易裁判所にするか地方裁判所にするかは、増額を求める金額の大きさによって違ってきます。

②　訴状に値上げの理由を記載し、証拠資料を添付することになります。

⑵ 訴訟の進行

双方が自分の主張を記載した書面と証拠を提出します。まず、原告（貸主）が訴状で自分の主張をし、これに対して被告（借主）が答弁書で反論します。

その後、原告がさらに反論し、これに対して、被告がさらに反論するという状態が半年以上続きます。

この過程で、値上げの妥当性を判断するために、経済状況や近隣賃料の相場などに関する証拠を、原告、被告双方が提出します。

その後、証人尋問を行います。

また、賃料増額（あるいは減額）の訴訟では、不動産鑑定士による鑑定を行うことが多く、裁判官はこの鑑定書も参考にします。

なお、訴訟の場合でも、常に判決によって決着がつくということではなく、和解と言って、当事者が歩み寄って合意をすることにより訴訟が終了することもあります。

⑶　裁判所の判断

上記の訴訟の進行を経て、裁判所の判断が判決というかたちで行われ、これによって賃料を増額すべきか否か、増額するとして増額幅をどうするかが決定されることになります。

５　まとめ

　　最初に述べたように、賃料を増額しようと思う貸主は、まずは誠実に借主と話し合いを行ない、これによって決着をつけるのが一番です。

　　ただ、賃料増額の訴訟は、事実関係に争いがある訴訟と比べ、それほど時間がかかるものではありませんから、話し合いによる決着がつかない場合は、調停、訴訟による決着を考えてもよいと思います。